Только меньшинство владельцев домов, в основном пожилых людей, находятся в том положении, чтобы воспользоваться историческим ростом цен на жилье.

Вот одна из самых ярких тенденций в США на данный момент: владельцы домов сидят на рекордных $35 триллионах капитала, что более чем в два раза превышает сумму, которая накопилась перед кризисом на рынке жилья 2008 года.

Резкий рост стоимости недвижимости разделяет американцев на три основные группы: тех, кто теперь исключён из возможности владения жильём; тех, кто фактически застрял в своих текущих домах; и счастливое меньшинство, которое может воспользоваться возможностью продать по исторически высокой цене.

Есть и гендерный аспект. Женщины, покупающие своё первое жильё, в среднем на шесть лет старше мужчин. Более низкие средние доходы означают, что им нужно больше времени, чтобы накопить первоначальный взнос. Однако они ставят в приоритет приобретение жилья. Доля женщин, покупающих жильё в первый раз, достигла 20%, что более чем в два раза выше, чем у мужчин.

Владение жильём стало роскошью, которую многие молодые семьи уже не могут себе позволить. Согласно данным Национальной ассоциации риэлторов, почти три четверти людей, купивших жильё в период с июля 2023 года по июнь 2024 года, не имели детей младше 18 лет — это ещё один рекордный минимум. Эта статистика сигнализирует о том, что всё больше американских родителей вынуждены арендовать. Не имея возможности зафиксировать свои жилищные расходы с помощью 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой, они подвержены будущему росту арендных платежей.
Есть и другая проблема.

Согласно данным CoreLogic, существующие владельцы жилья становятся значительно богаче на бумаге по мере роста цен на недвижимость. Средний капитал на их дома составляет $315,000, что значительно больше, чем $186,000 в начале пандемии.

Но извлечь эти средства не так просто: если владельцы решат переехать, им придётся взять более дорогую ипотеку. Согласно анализу Джима Эгана, стратегa по рынку жилья Morgan Stanley, почти семь из десяти существующих заёмщиков имеют ставку ниже 4.5%. Меньшая группа, составляющая около четверти всех ипотечных заёмщиков, оказалась достаточно умной, чтобы купить или рефинансировать свои дома, когда ставки по займам достигли исторически низких уровней в период пандемии, и теперь они радуются ставке ниже 3%.

Эта группа имеет наименьшие стимулы для продажи и отказа от своих исторически низких жилищных затрат. Однако у неё есть и другая проблема — отсутствие свободы перемещения.
Для владельцев домов также недешево задействовать свой капитал другими способами. Согласно данным Bankrate, средняя ставка по кредиту под залог жилья составляет 8,41%. Линия кредита под залог жилья ещё более дорогая.

Однако нынешний рынок жилья — золотая жила для тех, кто полностью владеет недвижимостью. Эта группа составляет почти 40% американских домовладельцев и включает как богатых людей, которым не нужно финансирование жилья, так и тех, кто жил в своём доме достаточно долго, чтобы выплатить большую часть или полностью погасить ипотеку.

Неудивительно, что пожилые люди очень активны на нынешнем рынке жилья. Средний возраст продавцов достиг исторического рекорда — 63 года. Многие представители этого поколения в 1980-х годах купили своё первое жильё, когда его доступность также была низкой. Сейчас они могут использовать накопленное в домах богатство для комфортной пенсии. Однако владельцы жилья в некоторых частях страны могут иметь лишь короткое окно, чтобы продать на пике рынка. Цены на жильё начинают снижаться в некоторых штатах, в частности в районах Техаса и Флориды.

Ищущие жильё остаются в стороне, надеясь, что ипотечные ставки станут более доступными, когда Федеральная резервная система снизит процентные ставки. Но происходит обратное. По данным Freddie Mac, средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой сейчас составляет 6,78% по сравнению с 6,09% в неделю, когда ФРС начала ослабление в середине сентября.

Ипотечные ставки более тесно связаны с тем, что происходит с доходностью 10-летних казначейских облигаций, чем с краткосрочными процентными ставками, установленными Федеральной резервной системой. Озабоченность инвесторов по поводу размера дефицита бюджета США и возможности введения более инфляционных мер в рамках второго президентского срока Трампа привела к росту доходности 10-летних облигаций до 4,43%. Исторически 30-летние ипотечные кредиты имели разницу в ставке примерно на 2 процентных пункта выше доходности казначейских облигаций.

Что если сегодняшние ставки по ипотечным кредитам — это новое нормальное состояние? При ставке 6,78% ежемесячный платеж по ипотеке на дом средней стоимости поглощает более четверти среднего дохода в США. Это больше, чем даже на пике жилищного пузыря 2008 года.

Без снижения цен на жильё сложная ситуация, в которой оказались молодые охотники за жильём и семьи, может стать ещё более острой. Пожилые американцы наслаждаются золотой эрой для реализации своего жилья, но выгоды от этого странного жилищного бума для остальных трудно увидеть.